原标题：“向物业催讨4000万”后，风云又起

上海“最牛业委会”，再次濒临挑战。

2023年头，上海中远两湾城小区业委会炒掉上海中远物业不竭发展有限公司（以下简称“中远物业”），上海市普陀区东说念主民法院一审判决，中远物业向两湾城返还4000万元巨匠收益和结余。两湾城业委会也因此被称为“最牛业委会”，一度成为热点话题。

但在2024年4月3日，案件迎来新回荡。民事裁定书透露，上海市第二中级东说念主民法院认为，一审判决认定基期间实不清，依照干系法律章程，裁定排除一审民事判决，案件发还上海市普陀区东说念主民法院重审。

两湾城业委会审计组组长贺明对记者示意，一审判决时隔一年，案子并莫得进展，4000万元返还金充公到，反而发还重审，业主们都感到很“焦急”。

在昔日几年，“向物业追回4000万”，中远两湾城被视为业主维权的典范。业委会主任韩德友从2019年年底上任开动，见证了中远两湾城奉命第二届业委会、选聘新物业公司，小区的不竭和发达走上正轨，业主的维权从无序到有序。又经验了小区绽开河滨步说念、三大工程修订，把两湾城从老旧小区的边际挣脱出来。

现时，两湾城业委会正在和讼师团队准备应酬上海市普陀区东说念主民法院的再审判决。

手脚领有1.2万户、5万常住东说念主口的超大社区，中远两湾城延宕数年的风云，一经超出肤浅的业主与物业纠纷的界限，在其背后，是一个对于社区处理的鲜美样本。

2020年10月，第一次业主大会后，业委会委员和志愿者等使命主说念主员对业主的投票进行计票 图/受访者供图

超大社区的不同声息

案子又回到原点。

2024年4月3日，上海市第二中级东说念主民法院民事裁定书透露，上海中远物业不竭发展有限公司因与被上诉东说念主上海市普陀区中远两湾城小区第三届业主委员会物业处事协议纠纷一案，不服上海市普陀区东说念主民法院（2021）沪0107民初6549号民事判决，向本院拿起上诉。

裁定书透露，一审判决认定基期间实不清。依照《中华东说念主民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第三项章程，裁定排除上海市普陀区东说念主民法院（2021）沪0107民初6549号民事判决；本案发还上海市普陀区东说念主民法院重审。

在此前的一个月，2024年3月，恰恰两湾城业委会第三届的换届。66岁的韩德友一经在业委会使命了4年，他感到困窘。不久前他刚作念了肾结石手术，身上还插着管子，但没时期静养，业委会的好多使命等着他处理。

小区的日常维修，电梯、水泵、外墙等方方面面都需要业委会的参与和监督。更何况，这如故超大体量的小区。

中远两湾城小区坐落在苏州河畔，曾是上海中心城区最大棚户区，在1998年“两湾一宅”旧区修订中，被定名为“中远两湾城”。小区1999年精采开工，2006年全面完竣。占大地积50多万平方米，有96栋、30多层高的联排楼栋，住着1.1万户住户，总东说念主口近5万。

在韩德友看来，业委会独一“无穷的义务”，小区的东说念主力、资金莫得业主的决议都无权调配。“作念得好是应该的，作念不好巨匠都骂你。”

2019年12月，两湾城“最牛业委会”—— 两湾城第三届业委会在民主选举中出生。委员共15东说念主，大多半是一经退休的、有安静时期的东说念主。在这一次选举中，韩德友任业委会主任，贺明任审计组组长。

两东说念主都嗅觉到，两湾城有近五万东说念主口的超大体量，业委会的使命比他们念念象的粗重好多。业委会对小区事项莫得决定权，际遇紧要事项都需要筹备业主大会，进行民主表决。

每次开业主大会需要三分之二的业主参与投票表决，第一次业主大会从筹备到召开用了近10个月的时期。光是志愿者就组织了500东说念主。

为了搜集更多业主的投票，饱读励巨匠参与，志愿者们诈欺周一到周五的放工时期和周六日抱着选票箱子上门动员，有的业主迅速投票。若是业主还需要探求，就不错到固定的投票点去投票，4个居委会都设有投票点。

但在中远物业看来，“过分的饱读舞和叩门宣传，骚扰业主正常生计的步履，反应出某些东说念主的陈旧。”2020年9月，“中远物业两湾城”发文称，小区在某些东说念主股东下，宣传造势要“选聘”小区物业处事企业，“更有甚者在业主群里训斥抹黑现存物业公司，以达到他们已在外计算的物业公司经受小区，谋取个东说念主私利的办法。”

表里全是压力。在此之前，韩德友了解过寰宇好多小区的业委会情况，有的主任两三个月就离职，两湾城第二届业委会主任像走马灯一样换了五个。

中远两湾城小区的风景 图/受访者供图

业委会扳倒小区20年物业

两湾城是上海内环最大的小区，堪比一个微型县城，它一度被称为上海最奇幻、最多东说念主群租的小区。便利店、餐厅、拍浮池、网球场应有尽有，需要4个居委会共同不竭。

业主周广杰2006年搬入两湾城。他回忆，那时看中了小区的绿化环境，交通也便利，地铁就在小区旁。

中远物业是“中远两湾城”小区完成开发开采后的前期物业，自2001年9月1日起为小区提供处事。物业费1.75元/㎡/月。企查查透露，上海中远物业不竭发展有限公司建设于2000年6月，有6家分支机构，其中三家一经刊出。中远两湾城的物业公司是两湾分公司，还在存续中。

贺明2007年搬来中远两湾城，因为退休前在使命单元有指点教会，他参加竞选并成为第一届业委会主任。

贺明说，2008年1月，第一届业委会对2001年1月至2007年5月的巨匠收益情况和2005年物业不竭费中按实结算部分作念了一次审计。审计收尾透露，中远物业有不妥列支的情况，当年按实结算部分有72万元的结余。那时小区四期还在开采中。跟着四期入住率加多，巨匠区域的水电开销相对踏实，物业费结余只会更多，但往后每年的结余却越来越少。

曾担任第一届业委会主任的贺明回忆说，2009年10月业委会决定对小区2001年1月至2009年9月期间（除2005年度）的按实结算部分的情况和维修资金使用情况，2007年6月至2009年9月期间的巨匠收益情况进行审计。

那时中远物业应许协作审计后，业委会遴聘了司帐事务所。审计团队流程一个半月调出财务凭证，条款物业为凭证盖印，以便将凭证带回律所作念进一步审计分析时，物业却拒却加盖公章，致使此次审计没能完成。

2017年傍边，业主维权声息越来越大。

跟着小区年事渐长，基础步伐老化，业主与物业的纠纷插足高发期。周广杰和韩德友回忆，小区原先的说念路是由一块块砖拼起来的，流程十几年的踩踏，路面早已褴褛。小区的灌溉步伐瘫痪，绿化养护没东说念主作念。晚上小区越来越阴暗，业主跌倒的情况时有发生。巨匠常在楼栋业主微信群磋商小区问题。韩德友发过几次言，被适应到，巨匠推选他参与小区不竭。

韩德友说，手脚业委会，对物业处事、维修资金的使用、小区环境每下愈况的情况都应该负有监管包袱。关联词那时任职的第二届业委会并莫得承担起应有的职责。据一审判决书，任期为2014年至2017年的第二届业委会的负责东说念主与中远物业负责东说念主之间存在支属关系，业主对该届业委会枯竭招供。

业主们召开临时业主大会，奉命了第二届业委会。

2018年12月，“中远物业两湾城”官方微信公众号发文称，部分业主对中远物业两湾分公司的物业不竭使命存在较大的意见，其认为主要原因有彼此换取不畅形成业主误解。此外，运营本钱成倍增长。“在物业费莫得加多一分钱的基础上，给物业不竭带来极大的谈论压力。”

并解释，对于小区说念路赫然坑洼拒抗，是因为小区说念路的改造属于巨匠区域步伐的更新，按章程，干系经费必须从小区维修基金中列支。2016年，物业公司就曾向小区第二届业委会提交了“对于小区说念路适度改造维修”的论说和决议。那时，因触及的改造用度较大，业委会成员意见无法罢了斡旋，遂导致小区说念路改造整修工程舍弃于今未能实施。

业主们很猜忌，两湾城有那么多收费的泊车位和告白位，何如会莫得钱？他们把问题摆到了物业公司和负责资金监管的业委会眼前——钱去那儿了？

2019年12月，“最牛业委会”出生后，在次年的10月，第一次业主大会上最终表决通过，公开招标聘用新物业，同期对积年巨匠收益、物业费按实结算部分和维修资金使用作念全面审计。

中远物业示意，第三届业委会罔顾小区积年的审计践诺，抓意要推翻前边的整个审计，作念全掩饰审计，这有悖于常理，有违“临时协议”的古怪条款，中远物业不予应许。

中远两湾城第三届业委会组织的业主大会合影眷恋 图/受访者供图

4000万的争议

2021年3月，因中远物业不协作审计，业委会将其告上法庭。

贺明提到，案子插足诉讼步伐后，中远物业先是应许协作审计，之后又不向审计单元提供干系凭证，致使法则审计不行进行。他们只可向法院请求多份访谒令，从电力公司和城投水务公司，拿到积年水电费数据。

贺明说，熟谙小区每年巨匠区域的用电用水，包括绿化养护用度不会有太大波动，根据多年数据的对比，再参照现任物业公司所提供的干系水费、电费数据，再与中远物业手脚凭证提交的各年度企业审计论说里计算数据对照，推算出了正当合理的中远物业侵占业主的资金数额。

2014年前的电费数据是纸质化，需要职工手工翻查。由于两湾城规模太大，仅巨匠区域就额外百个电表。为了减少电力部门的使命量，业委会决定从每隔五年的数据中抽查电费，最终用这种容貌推算出了巨匠区域水电“按时结算”的践诺开销数额，和物业应该返还的数额。比如，每个车位每月的电费践诺不到10元，但中远物业在“按时结算”部分多收费15元，这亦然他们应当退还的部分。

另外根据大地泊车不竭费、电梯告花消等巨匠步伐租用收益按《物业处事临时协议》章程，30%收益归物业，70%收益归业主。关联词根据后期中远物业提供给法院的审计数据来看，他们拿到收益后先扣除物业不竭东说念主职工资，然后再三七分，“就是侵占了属于业主的资金，而况从审计论说不错看出，物业（侵占资金）越占越多。巨匠收益的部分，中远物业应该清偿业主们大要2000万元。”贺明说。

根据业委会遴聘的第三方司帐事务所访谒，中远物业的审计数据存在夸大的问题，还有好多半据中被加入了不应列进去的开支。“塞进来的钱都是占着业主的钱。”贺明说。

为了算清泊车用度，业委会向供应商调取车辆不竭数据，但得知中远物业在2020年12月发函条款供应商刊出账号，删掉了原来应该储存在云霄的数据。业委会以此手脚泊车数据灭失的凭证，再以固定车位数目和单价推算出巨匠收益总数和物业应该返还的数额。

一审判决书透露，原告业委会提到，在中远物业为小区提供物业处事的近二十年期间，业主对其处事很是不悦。

根据业委会调取的八份审计论说、用电论说等凭证，请求判令中远物业按审计收尾返还物业不竭费、地下车库不竭费按时结算部分结余、小区巨匠收益中业主分红部分结余等，料到6200多万元。

被告中远物业辩称，不行招供行委会发起的本次诉讼，认为该诉讼并未获得业主大会的正当授权。另外，中远物业认为原告手脚第三届业委会，无权对前任各届业委会任期内已完成的审计进行记忆。

一审法院审理示意，在无可信凭证说明原被告就被告提供处事期间内任一阶段的各项相差已完成结算或就结算金额曾罢了一致的情形下，业委会发告状请条款进行用度结算于法不悖，且用度结算的时期界限可及于被告提供物业处事的一齐期间。

法院提到，对于结算容貌，除原告看法的、相等一部分数据建立在对其现存凭证作推断基础上形成的各项用度打算容貌以外，现时对用度结算的认定枯竭其他可信的依据与灵验的技能。在此情形下，法院根据诚信平允与合理等价的民事举止原则，将案情与当事东说念主提供的凭证中正当合理的部分赐与鸠合考量，再参照原告对各项用度的打算容貌，认定被告应就物业处事费的按实结算与巨匠收益的分红向原告支付结余款并对应付款的金额赐与酌夺。

2023年1月31日，法院一审判决，中远物业向两湾城返还4000万元巨匠收益和结余。韩德友说，若是4000万元返还金到位，按户分拨打算，小区每户都能分得3300多元。

但中远物业对此判决，进取海市第二中级东说念主民法院拿起了上诉。二审法院于2023年4月4日立案后，照章构成合议庭进行了审理。上海市第二中级东说念主民法院认为，一审判决认定基期间实不清。依照法律章程，裁定排除一审判决，案件发还上海市普陀区东说念主民法院重审。

4月底，中远两湾城业主联名署名，抒发对二审法院发还重审的不应许见 图/受访者供图

住户的“自救”

面对重审收尾，周广发说，业主们纷繁示意不行接受。二审法院提到一审判决认定基期间实不清，“具体是哪些事实莫得明说。”记者屡次计算中远物业，干系东说念主员示意不接受采访，“咱们一经都是交给讼师事务所（处理）的，有特地的东说念主跟讼师事务所对接，具体情况咱们也不知说念。”

不竭一个超大社区，“最牛业委会”上任的这几年也不乏争议。

“苏州河两岸领路工程”，业委会就收到了多样不应许见。2020年开动，上海政府开启“苏河领路”市政工程，拟在苏州河两岸修筑步说念，打造一处生态失业空间。两湾城小区就处在这一领路道路上，需要两湾城掀开小区私闭空间，向社会公众绽开沿河空间。

韩德友说，业委会举行了一场场的听证会、宣传会，让巨匠了解修订想象决议，“要让业主心里有底。”在会议上，业主们也建议了好多修改意见，比如步说念要晋升层次，不行搞塑胶跑说念，选材要用花岗岩。足下的绿化品性要晋升，接纳软滋扰或者绿色滋扰，不行有滋扰栏。

但一些业主刚毅反对绽开，他们认为，绽开后会有好多民工、外来流浪东说念主员躺在休息椅上，小区的安全不行保证。周广杰回忆，那时好多业主不应许，尤其是屋子就在河滨的业主。

最终在业主大会上，以2000多户反对，近9000户应许的收尾，绽开了河说念河岸线空间。关联词反对的业主依然莫得罢手质疑，以至高潮到东说念主身报复，“只须业主大会作出决议了，业委会手脚扩充机构，就要全力落实。若是连这点（骂）都受不了，就不要当主任。”韩德友并莫得受到影响。

韩德友说，此次步说念分享，不仅产权不变，政府还给小区1.34亿元的对价资金。两湾城一经20多岁乐龄，基础步伐开采再不修订，只可成为老破旧小区，意味着小区房价变低，业主钞票贬值。

对价资金注入以后，业委会一经对小区东区的基础步伐全体进行修订。206部电梯更换，说念路一齐改造，花岗岩车行说念、东说念主行说念改成沥青路面，整个照明街灯更新。小区进行智能化修订，包括门禁系统、车辆不竭系统、路面监控全掩饰以及高空抛物监控全掩饰，还有消防步伐工程修订。“事实评释，对全体业主是故意的，莫得政府对价资金注入，小区的基础步伐修订是不可能的事情。”面对无法解释也解释不清的问题，韩德友只求作念到心中无愧。

周广发说，更换物业公司后，小区全体环境获得了赫然改善。以前不被修剪的树木、草坪也有专东说念主负责按时修剪枝桠和时局。以前小区垃圾桶旁的垃圾遍地乱丢，到处浑水横流，现时这种情况很少发生。垃圾桶斡旋更换后也变得整王人表率。

相同改变的，还有民主议事的氛围。前两届业委会，委员是谁业主们都不知说念。业主代表名单都是“内定”的，署名亦然代签。

现时的业委会使命公开化、透明化，有业委会管待日、业主代表会议，还有物业和业主之间的换取会。大到河说念绽开，小到垃圾桶更换，都需要业主或业主代表投票表决。“业委会仅仅业主大会的扩充机构，事情决策之前要问政于民，充分依靠庞大业主，他们（第三届业委会）的端正意志如故很强的。”周广发说。

与前物业公司维权的这些年，两湾城业主的民主意志也被培养了起来。“业主不仅自负参与，他们认为参与进来是灵验率的。还不错对业委会监督、对物业督促，对我方的躬行利益也有保护作用。”

韩德友也但愿能在业委会不息任职，他决定参加第四届业委会竞选。他策动着，第四届业委会上任后，不息对两湾城西区进行三大修订工程，让小区全体修葺一新。

新京报记者 乔迟